Utgangspunktet i norsk rett er at grunneieren har den fulle eiendomsrett. Andre kan ikke bruke eiendommen uten hjemmel. I praksis ser vi likevel at det oppstår hyppig spørsmål om noen andre enn grunneier har en begrenset rett til bruk av annen manns grunn, typisk ferdsel, vei, beite, vannuttak eller annen utnyttelse. Slike bruksretter kan bygge på ulike rettsgrunnlag. De viktigste er avtale, hevd og alders tids bruk.

I artikkelen ser vi kort på de rettslige utgangspunkt samt konsekvensene urettmessig bruk vil kunne gi.

1. Avtale. Servitutter og betydningen av tinglysing

De fleste bruksretter stiftes ved avtale, for eksempel en veirett eller beiterett som tilstås naboeiendommen eller en bestemt rettighetshaver. Når avtalen etablerer en varig eller mer langsiktig bruksrett over fast eiendom, vil retten ofte klassifiseres som en servitutt, altså en begrenset rett i en annens faste eiendom.

For avtalebaserte rettigheter er rettsvernsspørsmålet praktisk viktig. Som hovedregel er tinglysing nødvendig for at en rettsstiftelse i fast eiendom skal få rettsvern. 

2. Hevd og alders tids bruk som grunnlag for bruksrett

Ved siden av avtale kan bruksrett vinnes ved langvarig bruk. I norsk rett er hevd og alders tids bruk klassiske grunnlag, og Høyesterett behandler dem ofte i samme “familie” av vurderingstemaer. I Rt. 1995-644 fremheves at “vilkårene for rettserverv vil, i et tilfelle som det foreliggende, langt på vei være de samme i forhold til alle tre grunnlagene” (hevd, alders tids bruk og lokal sedvanerett).

Et praktisk skille mot avtale er at hevdsbaserte rettigheter i utgangspunktet ikke trenger tinglysing for å eksistere som rettighet mellom partene.

3. Bruk uten rett. Stans, vederlag og erstatningsansvar

Dersom bruken ikke har hjemmel i avtale, hevd eller alders tids bruk, foreligger i utgangspunktet en rettsstridig bruk. Og hva skjer egentlig da?

Eier eller rettighetshaver kan som utgangspunkt kreve at den ulovlige bruken opphører.

Dersom det har oppstått skade på eiendommen kan man kreve erstatning. Men, det finnes også grunnlag for et vederlagskrav også uten å påvise et økonomisk tap. I Rt. 1981-1215  (Trollheimen) ble tamreineiere kjent “uberettiget til å beite med tamrein” på de eiendommene som saksøker eide. Avgjørelsen er særlig viktig fordi den i etterfølgende praksis brukes som støtte for et vederlagsprinsipp ved bevisst urettmessig bruk.

Et sentralt poeng fra avgjørelsen er at rettighetshaveren ikke alltid er henvist til å bevise et konkret økonomisk tap i tradisjonell forstand. Høyesterett har i senere omtale formulert dette som en adgang til å kreve “en kompensasjon i form av vederlag som svarer til en rimelig lisensavgift”, som utslag av et mer generelt prinsipp om at “den som bruker en annens eiendom med kunnskap om at han ikke har rett til det, må betale vederlag for bruken”, med henvisning til Trollheimesaken. Samme uttalelse presiserer også begrunnelsen for et slikt vederlagskrav: Rettighetshaveren kan ha krav på vederlag “selv om inngrepet ikke har medført noe økonomisk tap, eller tapet er mindre enn det en rimelig lisensavgift vil være”, fordi inngriperen ellers i enkelte tilfeller kunne “komme unna med å betale mindre enn om han hadde innhentet tillatelse”.

Advokatfirmaet Thallaug bistår grunneiere og rettighetshavere i hele Norge, ta kontakt med oss dersom du har spørsmål om eiendom og/eller rettigheter.