De fleste har en tanke om at avtaler som gjelder fast eiendom bør tinglyses. Man hører også nevnt at det er viktig å skaffe rettsvern. Tinglysing er en rettsvernsakt. Men hvilket vern er det rettigheten din får når avtalen blir tinglyst?

Rettsvern – eller tinglysing om du vil – er en måte å sikre at din rettighet vinner over andre som måtte mene å ha en konkurrerende rettighet i samme eiendom. De andre grupperes gjerne i to. Den ene gruppen er de vi gjerne kaller godtroende erververe. Det kan eksempelvis være en som har vært villig til å betale godt for en tomt hvor han så for seg å bygge et toetasjes bygg. Han var ikke klar over at du allerede har en ikke-tinglyst avtale med selgeren om at tomten ikke skulle bebygges høyere enn én etasje. Siden kjøperen var i såkalt god tro – han kjente ikke til din avtale – taler dette for at han får rett til å bygge to etasjer; kjøperen får det han mente han betalte for. Hvis du derimot hadde sørget for å få din avtale med selgeren tinglyst på eiendommen måtte kjøperen respektere den. Kjøperen plikter nemlig å sette seg inn i hva som er tinglyst på eiendommen han kjøper. Eller sagt på en annen måte; hvis han ikke gjør det må han selv ta ansvar for sin egen uvitenhet.

Kan hende får du et krav mot selgeren dersom resultatet blir at tomten kan bebygges med to etasjer. Men det løser altså ikke konflikten mellom deg og kjøperen.

Den andre gruppen er eierens kreditorer. Det kan typisk være en panthaver (bank) eller eierens konkursbo. Da er det spørsmål om hvem som først har fått tinglyst sin rett; du med avtalen om ikke høyere enn en etasje, eller banken med sitt pantedokument, eventuelt din tinglysingsdato opp mot konkursåpningen. Har du fått tinglyst din rett først må panthaver og konkursbo respektere din avtale. Uten tinglysing, eller med senere tinglysing, kan du oppleve at panthaver eller konkursbo, eventuelt den som kjøper tomten på tvangssalg eller av konkursboet kan bygge uavhengig av din avtale.

Det er særlig tre hensyn som har begrunnet reglene om rettsvern. Det ene er notoritet; at noe er vitterlig, etterviselig, kontrollerbart. Det er vanskelig å forsøke seg på en antedatering når det er tinglysingen som avgjør.

Det andre hensynet er legitimasjon. Du skal kunne stole på at den som er registrert (tinglyst) med en rettighet – eierskap eller mer begrenset rett – også er den som faktisk innehar rettigheten. Har du oppnådd din avtale med den som er registrert (tinglyst) som eier så slipper du å bli møtt med at tomten egentlig eies av en onkel.

Det siste hensynet er publisitet, og med det menes at publikum relativt enkelt kan holde seg orientert om foretatte disposisjoner, om når disposisjonen ble foretatt, hva den gikk ut på og hvem som foretok den. Det er med på å gi trygghet til avtaler om fast eiendom.

Til slutt et forhold som er verdt å ha med seg. Tinglysing har ingen betydning mellom to parter i en avtale. Også når det gjelder fast eiendom er avtalepartene bundet til hverandre straks en avtale anses inngått.