Ved kjøp av bolig er det en rekke problemstillinger som kan oppstå. Avhendingsloven regulerer hva som utgjør en mangel, og når en mangelsinnsigelse kan gjøres gjeldende.  Utgangspunktet er at boligen har en mangel dersom det ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Ved salg av bolig har selger en opplysningsplikt og kjøper en undersøkelsesplikt. Høyesteretts avgjørelse fra 11. september 2025 var med på å klargjøre kjøpers undersøkelsesplikt i tilknytning til å påberope skjulte mangler.

Saken Høyesterett behandlet oppstod da kjøper ønsket å heve kjøp av en boligeiendom etter å ha oppdaget skjulte mangler kort tid etter overtakelse. Selgeren hadde i egenerklæringsskjemaet opplyst om at det tidligere hadde vært mus i boligen, og at det var gjort ufaglært arbeid på eiendommen. Etter overtakelse engasjerte kjøperne en sakkyndig, som oppdaget museskader og feil ved boligens kledning og garasjeveggene.

Etter avhendingsloven § 3-10 kan kjøperen ikke påberope seg som mangel noe han eller hun var kjent med før avtaleinngåelsen. I denne saken var kjøper gjennom salgsdokumentene kjent med opplysninger om tidligere problemer med mus i boligen og om ufaglært arbeid på eiendommen. Kjøper var imidlertid ikke kjent med de konkrete manglene som er påberopt som følge av mus og ufaglært arbeid.

Spørsmålet for Høyesterett var om kjøpers mangelsinnsigelser skulle avskjæres på grunn av manglende undersøkelser fra deres side. En sentral problemstilling var om kjøpers kunnskap om en risiko for feil eller mangler ved eiendommen er tilstrekkelig for å avskjæres mangelsinnsigelser etter avhl. § 3-10.

Høyesterett har kommet til at mangelskravene ikke kan avskjæres på bakgrunn av at kjøperne ikke hadde undersøkt boligen tilstrekkelig. Etter Høyesteretts mening kan generelle risikoopplysninger ikke alene utløse en plikt til særlige undersøkelser, med den virkning at kjøper tar på seg risikoen for skjulte feil og mangler.

Høyesterett sin tolkning av avhl. § 3-10 er i samsvar med risikoplasseringen som Stortinget la opp til ved endringen av avhendingsloven § 3-9 i 2022, som fjernet adgangen til å selge en bolig «som den er» til forbrukere.

Dommen klargjør rettstilstanden rundt kjøperens undersøkelsesplikt, og hvordan avhl. § 3-10 skal tolkes og anvendes etter lovendringen i 2022.