I løpet av et leieforhold vil boligens stand i mer eller mindre grad forringes. I noen tilfeller kan det ha oppstått slitasje som ett par små riper i gulvet, mens andre ganger tilbakeleveres boligen med større skader som avrevet tapet og knuste fliser. Men når kan utleier holde leietaker ansvarlig for at leieobjektet ikke tilbakeleveres i forventet tilstand? Og hva kan utleier krevet erstattet?

Det følger av husleieloven § 10-2 at leieobjektet med tilbehør skal «være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen» om annet ikke er avtalt. Bestemmelsen legger opp til en vurdering hvor leieobjektets tilstand ved overlevering og tilbakelevering skal sammenlignes. Har leietaker overtatt en allerede nedslitt bolig, representerer med andre ord ikke den samme slitasjen en mangel ved tilbakeleveringen.

Fra det ovennevnte utgangspunktet må det gjøres et unntak for den forringelse som skyldes «alminnelig slit og elde». Ved leie av husrom betaler en for en rett til å bruke det aktuelle objektet, og normal slitasje må derfor anses å dekkes av husleien.

Hva som utgjør normal slitasje, vil bero på flere faktorer: leieavtalens lengde, antall leietakere, bruksformålet med lokalet osv. Vurderingen vil således kunne få ulikt utfall om en leier ut til fem personer i stedet for én person. Det sentrale spørsmålet er hva en alminnelig fornuftig person kan forvente i det konkrete tilfellet.

For det tilfellet leieobjektet tilbakeleveres i dårligere stand enn avtalt eller det ovennevnte, kan utleier kreve erstatning av leietakeren. Erstatningen skal dekke nødvendige utgifter til utbedring av slitasje, skader o.l. Av rettspraksis (HR-2019-781) er det imidlertid ikke et krav om at utleier faktisk benytter pengene til å utbedre manglene. Utleier står fritt med hensyn til hvordan erstatningen brukes. Det avgjørende er om det foreligger et økonomisk tap.

Etter omstendighetene kan utleier også ha rett på erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, typisk i form av tapte leieinntekter. Dette forutsetter imidlertid at det det ikke foreligger en hindring som ligger utenfor kontrollsfæren til leietaker, eksempelvis naturkatastrofer og innbrudd.

Advokatfirmaet Thallaug har lang erfaring med ulike problemstillinger i tilknytning til fast eiendom. Ta gjerne kontakt med oss dersom du har problemstillinger du ønsker å diskutere eller vurdere hvordan du skal håndtere.