Forum for Næringsmeglere (FFN) og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) har lansert reviderte utgaver av standardkontraktene for kjøp og salg av næringseiendom.

Standardene danner utgangspunkt for en betydelig del av transaksjonene i det norske eiendomsmarkedet, og endringene vil derfor være av interesse for både kjøpere, selgere, investorer, finansiører og rådgivere.

Basert på en gjennomgang av den nye standarden for overdragelse av aksjer i eiendomsselskaper, vil vi særlig fremheve følgende endringer:

• Avskjæring av hevingsrett etter overtakelse.

Kjøper hadde etter tidligere standard i utgangspunktet adgang til å heve avtalen etter overtakelse, forutsatt at vilkårene for heving etter kjøpsloven var oppfylt. Etter ny standard er partenes hevingsrett etter overtakelse som utgangspunkt avskåret. Hevingsretten i næringseiendomstransaksjoner er gjennom endringen brakt på linje med markedspraksis i M&A-transaksjoner utenfor eiendomssegmentet, hvor det i lengre tid har vært vanlig at kjøpers misligholdsbeføyelser etter closing i hovedsak er begrenset til økonomiske krav.

Selv om mange aktører vil være komfortable med at heving som hovedregel vil være utelukket etter overtakelse, kan enkelte kjøpere ønske særskilte tilpasninger. Eksempelvis ved at det fortsatt åpnes for heving etter overtakelse ved (i) grove eller forsettlige brudd på selgers informasjonsforpliktelser, (ii) brudd på fundamentale garantier eller (iii) andre kvalifiserte mislighold som rammer transaksjonens grunnleggende forutsetninger.

• Kunnskap hos nøkkelpersoner. Selgers opplysningsansvar og ansvar for uriktige opplysninger knyttes uttrykkelig opp mot kunnskapen til definerte nøkkelpersoner. Sammenlignet med forrige versjon av standarden, innebærer dette en tydeligere regulering av hvilke personer selger identifiseres med ved vurderingen av både opplysningsansvaret og flere av garantiene. Kunnskapen vil omfatte nøkkelpersonenes faktiske kunnskap, men også forhold som den enkelte ikke har rimelig grunn til å være uvitende om. Med «nøkkelpersoner» menes etter ordlyden i) medlemmene av styret og eventuell daglig leder i selger eller målselskapet og ii) ansatte i målselskapet, selger eller selskap i samme konsern som selger, som har vært involvert i forberedelsene til inngåelsen av aksjesalgsavtalen.

Konkrete omstendigheter ved den enkelte transaksjonen kan tilsi at både kunnskapsstandarden og personkretsen blir forhandlingstemaer. Eksempelvis at det innføres objektive garantier for enkelte særlig viktige forhold, eller at personkretsen utvides til å omfatte andre sentrale medlemmer av selgers eller målselskapets organisasjon – uavhengig av om disse har vært direkte involvert i transaksjonen.

• Endrede ansvarsbegrensninger. Den absolutte reklamasjonsfristen for brudd på fundamentale garantier skal fortsatt være fem år, mens reklamasjonsfristen for øvrige krav er utvidet fra 18 til 24 måneder. Samtidig er selgers samlede maksimale erstatningsansvar økt fra (i) det høyeste beløpet av revidert kjøpesum og 20% av eiendomsverdien til (ii) det høyeste beløpet av revidert kjøpesum med tillegg av selgerlån og 30% av eiendomsverdien.

Vårt inntrykk er at standardens beløps-/ og tidsmessige ansvarsbegrensningsnivåer – i større grad enn i transaksjoner utenfor eiendomssegmentet – har blitt akseptert av partene uten særlige forhandlinger. Det blir interessant å observere om de nye nivåene vil bli akseptert i samme grad som tidligere. Eventuelt om det blir større fokus på å fremforhandle konkrete unntak fra maksimalansvarsbegrensningene – typisk i form av skreddersydde tidsfrister og beløpsbegrensninger for særskilte angitte garanti- og/eller forpliktelsesbrudd.

***

Ta gjerne kontakt med oss, dersom du har spørsmål til endringene eller meglerstandardene.

Kontaktperson: Kristian Berg Tomren