Høyesterett har i en ny dom avgjort at tidsubegrensede garantier og skadesløsholdelser som hovedregel vil foreldes etter 3 år – regnet fra kjøpers overtakelse av kjøpsobjektet.

Dette kan utgjøre en felle for mange kjøpere, som har innrettet seg på at manglende tidsbegrensning i kjøpekontrakten betyr at selgers ansvar gjelder på ubestemt tid – eller inntil det garanterte forholdet avdekkes.

Dommen og problemstillingen er særlig relevant for aktører innen M&A og næringseiendom, hvor garantier og skadesløsholdelser er en naturlig del av kontraktsreguleringen. 

Selgers garantier – garantikatalogen

I transaksjonssammenheng er det vanlig at selger påtar seg ansvaret for kjøpsobjektets kjerneegenskaper. Ansvaret kontraktsfestes gjennom en liste (garantikatalogen) med inneståelser (garantier) fra selger overfor kjøper. Brudd på en garanti i garantikatalogen vil normalt gi kjøper et erstatningskrav mot selger. Forutsatt at kontraktens erstatningsbetingelser er oppfylt. Herunder at (i) kjøper har blitt påført et økonomisk tap som følge av garantibruddet, (ii) tapet er innenfor rammen av kontraktens beløpsmessige ansvarsbegrensninger og at (iii) kjøper ikke hadde kunnskap om forholdet som utgjør garantibruddet på avtaletidspunktet. Det er i tillegg vanlig å kontraktsfeste spesifikke reklamasjonsfrister for kjøpers krav som følge av garantibrudd. Og slik at kjøpers oversittelse av de absolutte reklamasjonsfristene vil innebære at kjøper taper sitt krav mot selger.

Skadesløsholdelser – og andre betingede betalingsforpliktelser

I forbindelse med kjøpers due diligence av kjøpsobjektet, kan det bli avdekket konkrete mangler ved kjøpsobjektet, generell eller spesifikk risiko for fremtidige mangler, tap, erstatningskrav etc. Dersom det konkrete forholdet ikke er egnet for tilfredsstillende utbedring før gjennomføring av transaksjonen, blir partene ofte enige om at forholdet skal gi grunnlag for et avslag i kjøpesummen. Eller at selger skal påta seg ansvaret for forholdet gjennom en særskilt betalingsforpliktelse. Typisk at selger plikter å dekke kjøpers eller målselskapets tap, utgifter eller ansvar – dersom og når forholdet skulle materialisere seg en gang i fremtiden. Slike betalingsforpliktelser kommer ofte til uttrykk i egne bestemmelser i kjøpekontrakten om såkalte «skadesløsholdelser». Men kan også være inntatt i kjøpekontrakten som en betinget betalingsforpliktelse for selger – uten at begrepsbruken er knyttet til skadesløsholdelser.

Problemstillingen

Selgers særskilte betalingsforpliktelser/skadesløsholdelser skal normalt verne kjøper mot kjente, negative og potensielt verdireduserende egenskaper ved kjøpsobjektet. I motsetning til garantikatalogen, som har som hovedformål å verne kjøper mot ukjente mangler og avvik. Det avtales derfor ofte at selgers særskilte betalingsforpliktelser/skadesløsholdelser skal gjelde uten hensyn til kjøpekontraktens reklamasjonsfrister, beløpsmessige ansvarsbegrensninger og kjøpers kunnskap om forholdet. Men det er ikke alltid at partene kombinerer slike unntak med egne utløpstidspunkter eller beløpsmessige rammer for selgers særskilte betalingsforpliktelser/skadesløsholdelser. Betyr dette at selgers ansvar gjelder for en ubegrenset periode? For en viss tid etter at forholdet er avdekket eller betingelsen for kjøpers krav er inntrådt? Eller med en alminnelig foreldelsesfrist på 3 år fra transaksjonens gjennomføring?

Høyesteretts dom

Høyesterett har i en ny dom (HR-2025-770-A) avgjort at selgers garantier/særskilte betalingsforpliktelser/skadesløsholdelser som hovedregel foreldes etter 3 år fra overtakelse. Med mindre det klart fremgår av avtalen når eller hvordan garantiperioden utløper – eller foreldelseslovens tilleggsfrister kommer til anvendelse. Men dersom partene har kontraktsfestet en tilstrekkelig klar utløpsdato for selgers ansvar, regnes foreldelsesfristen først fra tidspunktet kjøper gir varsel om forholdet kravet grunner seg på – eventuelt senest fra den dag garantien løper ut, jf. foreldelsesloven § 3-1 nr. 4.

Konsekvenser og tips

Dommen (dissens 3-2) understreker viktigheten av tydelig kontraktsregulering av selgers ansvar for garantibrudd og skadesløsholdelser, herunder spesifisering av varighet/utløpstidspunkt. Og at manglende eller mangelfull kontraktsregulering kan få store konsekvenser for kjøpers rett til å kreve fremtidig betaling fra selger.

Mens garantiperioden for selgers alminnelige og fundamentale garantier som regel er eksplisitt regulert i kjøpekontrakten, opplever vi at dette ikke alltid er tilfellet for skadesløholdelsene. Manglende tidsavgrensninger vil i slike tilfeller kunne få vesentlige og utilsiktede konsekvenser for partenes rettigheter/forpliktelser og balansen i kontraktsforholdet – ved at selgers betalingsansvar er bortfalt på tidspunktet det blir aktuelt. Noe som vil være særlig aktuelt der skadesløsholdelsen skal verne kjøper mot eventuelle mangler som først blir synbare – eller forhold som først inntreffer – noe tid etter at transaksjonen ble gjennomført. Eksempelvis skatte-/avgiftsmessige avvik i målselskapet, produktansvar knyttet til solgte produkter i virksomheten, skjulte feil/mangler ved utførte tjenester eller forurensing i målselskapets eiendom.

Partene bør i lys av Høyesteretts avgjørelse foreta en særskilt avklaring på varigheten av samtlige av selgers garanti-, skadesløsholdelse- og ansvarsforpliktelser. Og dersom selgers ansvar er ment å vare i lang tid etter transaksjonens gjennomføring – eksempelvis mer enn 10 år – bør kjøper sørge for at omforente utløpstidspunkter reflekteres i kontrakten på en klar og tydelig måte.